Мировой опыт: Инвесторы взяли паузу или приготовились к старту?

Вопросом «Как будет выглядеть оставшаяся часть года для инвестиций и что можно ожидать в 2019 году?» задаются не только игроки российского рынка, но и зарубежного. Retailmaps.ru подготовил перевод интервью ТОП-менеджерами компании Hanley Investment Group от журнала Shopping Center Business. Интересно, как ведут себя инвесторы на зарубежных рынках? Тогда обязательно к прочтению.

Инвестиционная группа Hanley завершила продажу торгового центра Natomas в Сакраменто, штат Калифорния, в рамках внебиржевой сделки. Торговый центр площадью 50 168 квадратных футов продан за 10,3 миллиона долларов, что составляет 6,29% предельной ставки.

Розничные инвесторы сбавили обороты в 2018 году, но готовы ускориться к концу года.
С начала четвертого квартала 2018 года, появился вопрос: «Как будет выглядеть оставшаяся часть года для инвестиций и что можно ожидать в 2019 году?». Shopping Center Business встретился с исполнительным вице-президентом Hanley Investment Group Биллом Ашером из Южной Калифорнии и президентом Эдом Хэнли, чтобы обсудить их позицию по пяти вопросам, влияющих на деятельность инвесторов торговой недвижимости.

SCB: Процентные ставки увеличились, но ставка по 10-летним казначейским облигациям была стабильной в течение последних шести месяцев. Как процентные ставки и ставки по казначейским облигациям повлияли на инвесторов?

ASHER: Прогнозируемый рост процентных ставок вынудили покупателей сделать паузу или быть более осторожными в своих решениях о покупке в этом году. Однако с 1 февраля 2018 года ставка по 10-летним казначейским облигациям колебалась, но оставалась стабильной с 2,77% по состоянию на 1 февраль 2018 года, до 2,86% по состоянию на 17 августа 2018 года, достигнув минимума в 2,72% и максимума в 3,11% в течение этого периода. В одном из последних заявлений Федеральной резервной системы, впервые с 2006 года экономический рост в США был охарактеризован как сильный. В предыдущем июньском заявлении экономический рост описывался словами: «растет с большой скоростью». Хотя покупательский интерес и предложения были слабыми и непоследовательными в первой половине 2018 года, стабильность общих макроэкономических условий и отсутствие значительной волатильности должны увеличить покупательский спрос в конце года.

HANLEY: ФРС (Federal Reserve System) обнародовала свои намерения на повышения ставок в этом году: одно повышение запланировано в сентябре и одно в декабре. Повышение ставки ФРС 13 июня 2018 года было ожидаемым и учтенным рынком, так как какая либо значительная волатильность не наблюдалась. Вероятно, что рынок капиталов отреагирует аналогичным образом в сентябре, оставив ставку по 10-летним казначейским облигациям без изменений и ставки заимствования в диапазоне, в котором они находились в текущем году. Такая ситуация предоставит покупателям понятную картину для оценки действий по финансированию приобретений и увеличения количества сделок.

SCB: Есть ли выжидательная позиция среди инвесторов? В 2018 году объем сделок в Калифорнии снижался год за годом. Как обстоят дела с продажами и с нормой капитализации?

ASHER: В целом, рынок находится в переходном состоянии, где оптимизма больше чем пессимизма. Опасения по поводу розничной торговли в Интернете, в частности Amazon, преувеличены. Тем не менее, индустрия стремится к ценностям и удобствам, связанными с изменяющимся образом жизни среднего американца. Активность среди розничных инвесторов в 2018 году замедлилась и отражается в данных о продажах. По данным CoStar Group, общая скорость сделок и объем продаж снизились, а предельные ставки выросли.

HANLEY: По данным CoStar Group, сравнивая показатели двух временных отрезков с августа 2016 года по август 2017 года и с августа 2017 года по август 2018 года для всех розничных продаж в Калифорнии свыше 1 миллиона долларов объем продаж и количество транзакций сократились. Мы видим, что с августа 2016 года по август 2017 года было продано 1 108 объектов недвижимости по сравнению с 990 объектами в следующем году. За тот же период, с августа 2017 года по август 2018 года, объем продаж составил 5,9 млрд.$ по сравнению с 7,48 млрд.$ за предыдущий период. Средняя норма капитализации увеличилась за тот же период. С августа 2017 года по август 2018 года средняя норма капитализации составила 5,61 процента, что выше 5,53 процента за предыдущий год. Несмотря на то, что мы ожидаем, что скорость транзакций возрастет, мы видим тенденции по снижению объема продаж и снижению нормы капитализации в течение оставшейся части года.

SCB: Являются ли торговые центры с продуктовые магазином по-прежнему наиболее популярными розничными инвестициями; торгующиеся с наценкой?

ASHER: Поход в магазин за товарами повседневного потребления не так скоро исчезнет, как предполагалось в прошлом году - продажи через Интернет увеличивают продажи для розничных продавцов с товарами общего потребления, а не угрожают им. Большинство покупателей по-прежнему хотят выбирать продукты питания лично. Тем не менее, некоторые товары покупатели предзаказывают, а потом лично забирают из магазина вместе с товарами, которые они выбрали в офлайн магазине. Конкуренция за инвестиции в продуктовые площади по-прежнему остается высокой, при неизменном ценообразовании из-за низкого предложения качественных вариантов и высокого спроса со стороны институциональных покупателей, которые намерены инвестировать в продуктовые центры. В Калифорнии, на побережье Лос-Анджелеса, округе Ориндж и Сан-Диего остаются основными локациями для инвестиций. Отсутствие снижения цен отражает мнение инвесторов о том, что у розничной торговли в этих регионах меньше риск. Институциональные покупатели в редких случаях будут выходить на рынки за пределами этих областей в зависимости от обстоятельств.

HANLEY: Цены на продуктовые центры с отчетными объемами продаж на основных рынках колеблются от верхнего 4-процентного предела до низкого и среднего 5-процентного предела, при этом институциональные инвесторы обычно являются основным покупателем. В продуктовых центрах в южной материковой части Калифорнии, округах Риверсайд и Сан-Бернардино, было зафиксировано меньше сделок с институциональными покупателями, на долю которых приходится менее 20 процентов продаж продуктовых центров в 2018 году. Как правило, покупателями там являются частные инвесторы. Значения нормы капитализации в этой области попадают на границу между 5-ю и 6-ю процентами.

SCB: Инвестиции в недвижимость под одного арендатора по-прежнему актуальны?

HANLEY: В этой категории наблюдается самая высокая скорость закрытия сделок и наибольшее число потенциальных покупателей, которые инвестируют в безопасные активы. Этим покупателям нужна построенная недавно недвижимость, которую можно взять в долгосрочный лизинг. Кроме этого, недвижимость должна быть подключена к широкополосной интернет сети и иметь постоянных корпоративных арендаторов. Мы ожидаем стабильный объем сделок с такой недвижимостью в третьем и четвертом кварталах 2018 года. Стоимость недвижимости под одного арендатора составляет около 5 млн.$ и имеет минимальную разнице между запрашиваемой и окончательной ценой продажи. Однако среднее количество официальных предложений, представленных пулом покупателей, начало уменьшаться. В среднем поступает меньше пяти предложений по покупке по сравнению с пятью-десятью или более предложениями, которые поступали 18-24 месяцев назад.

ASHER: Аналогичные результаты наблюдаются для недвижимость под одного арендатора с цене 5 млн.$ и выш, но для такой недвижимости характерны более длительные маркетинговые периоды и сроки для подготовки потенциального покупателя из-за роста процентных ставок и того факта, что большинству покупателей требуется внешнее финансирование для совершения сделки. Покупатели не использующие заемные средства все еще существуют благодаря правилу обмена 1031, которое позволяет не платить налоги при реинвестировании. Институциональные покупатели предлагают цену на 30-50 базисных пунктов выше по сравнению с частными инвесторами. Разделение между запрашиваемой и окончательной продажной ценой увеличилось в этой категории недвижимости.

SCB: В индустрии розничной торговли смирились с тем, что рынок меняется. Но в каком направлении движется рынок?

ХЭНЛИ: По-прежнему сохраняется разделение продавцов и покупателей недвижимости по цене, но этот разрыв сокращается из-за того, что цены точно отражают меняющиеся рыночные условия. За последние 12-18 месяцев покупатели были осторожны в своих решениях о покупке, и во многих случаях циклы продаж занимали больше времени по сравнению с предыдущими годами. Важно иметь верную стратегию при определении цены активов, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей в этом году.

ASHER: Как сказал прославленный тренер Джон Вуден: «Неудача не смертельна, но смертельной может стать неспособность меняться». Важной особенностью отрасли в этом году стало признание того, что сам рынок меняется. Сложно было прийти к соглашению о том, что пиковые цены позади, но прохладный покупательский спрос в этом году явно определил новые ожидания. В целом, исторические показатели по-прежнему остаются на рекордно высоком уровне для определенных типов недвижимости даже по сравнению с максимальными ценами в 2006-2007 годах. Востребованными типами недвижимости являются продуктовые торговые центры, недвижимость под одного или и нескольких арендаторов. Тем не менее, жизненно важно, чтобы активы оценивались в соответствии с меняющимся рынком, если мы хотим видеть увеличение скорости закрытия сделок в будущем.

Перевод Retailmaps.ru
Источник: Журнал Shopping Center Business
http://www.shoppingcenterbusiness.com/from-the-magazine/investors-pressing-pause-or-play